확정일자와 전입신고의 효력은? (2024 최신)

목차
전세사기 유형
정부의 대책
전입신고란?
대항력
확정일자란?
우선변제권

 

전세사기 피해 뉴스들

전세사기의 4가지 유형

• 대리인의 이중계약 : 대리인이 보증금을 가로채는 수법
• 깡통전세 : 전세가 보다 매매가가 비싼 계약의 매물을 전세금을 돌려줄 경제력이 없는 사람에게 명의를 넘기는 것
• 집 하나를 여러 세입자와 계약
• 신탁 사기 : 신탁회사가 소유권을 가지게 되어 계약이 무효 취급 될 수 있다.(불법점유 취급)

정부의 대책

• 대항력 효력이 발생할 때까지 집주인이 바뀌지 않도록 특약 제도를 바꿀 예정
• 전세 사기 처벌 강화 예정
• 최우선변제금액을 높일 예정
• 전세보증보험으로 보증료 일부 지원
• 임차인과 임대인의 정보 비대칭 줄이기

전입세대 확인서 열람내역서 인터넷 발급 방법

요즘 전국적으로 깡통전세 같은 전세사기가 떠들썩하죠, 부동산계약을 앞두고 계신 분들은 마음이 무거우실 겁니다.
그렇다면 나의 돈을 지키기 위해 전세사기를 예방하고 당하지 않으려면 최소한의 안전장치를 마련해야 하는데요.
그중 하나가 이사를 한 뒤 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것입니다.
그렇다면 이번 글에서는 확정일자와 전입신고는 무엇인지? 대항력과 우선변제권은 무엇인지?
그리고 전입신고 하는 법과 확정일자 받는 법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
 

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전입신고 대항력

전입신고란 무엇인가?

전입신고는 말 그대로 전입을 신고하는 것, 내가 이 집에 이사 왔다는 것을 거주하는 관할청에 알리는 것을 말합니다.
간혹 모르시는 분들이 계시는데요, 30일 이상 거주한다면 반드시 전입신고를 해야 합니다.
14일 이내에 전입신고를 하지 않으면 5만 원 이하의 과태료가 부과된다고 하니 꼭 전입신고를 하셔야 합니다.
 

전입신고를 하지 않으면?

대항력이란 주거 존속과 보증금을 보호받을 수 있는 권리, 즉 임대차기간 중 문제가 생겼을 시에 임차인의 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. '내가 이 집에 살고 있는 것이 공공연하게 증명되어 있다. 무슨 일이 있어도 나를 내쫓을 수 없다' 정도로 이해하시면 됩니다.
전입신고를 하지 않으면 대항력을 인정받지 못해 보증금을 돌려받지 못할 수 있고, 바뀐 임대인이 부당하게 집을 비워달라고 하면 그에 따라야 한다는 것입니다.
 

대항력 발생 조건

대항력이 발생하려면 하루라도 빨리 전입신고를 하는 것이 좋습니다.
대항력 발생 요건은 아래와 같습니다.

• 임차인이 제3자에게 임대차의 내용 주장
• 전입신고 후 자정(오전 0시)부터 효력 발생 (8월 31일 전입신고를 하면 9월 1일부터 효력 발생)
• 이사한 날로부터 14일 이내 전입신고
• 거주지에 실거주 또는 소유물(짐) 등으로 점거

 

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확정일자 우선변제권

확정일자란 무엇인가?

확정일자는 임차인의 보증금을 보호하기 위해 만들어진 제도로 임대차계약서가 존재한다는 사실을 공신력 있는 기관인 법원, 동사무소에서 증명해 주는 것입니다. 보통은 전입신고와 동시에 확정일자를 받는 경우가 많습니다.
 

확정일자를 받지 않으면?

우선변제권이란 임차주택의 낙찰금으로부터 보증금을 남들보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리, 즉 임대차기간 중 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 안전장치입니다.
확정일자를 받지 않으면 우선변제권 효력이 없습니다. 집이 경매에 넘어가도 임차보증금 순위가 낮아져 보증금을 돌려받을 수 있게 될 확률이 낮아집니다.
 

우선변제권 발생 조건

우선변제권 발생 요건은 아래와 같습니다.

• 전입신고 후 대항력을 갖춰야 합니다.
• 확정일자를 받아야 합니다.

결론적으로 전입신고를 먼저 하고, 대항력을 갖춘 뒤 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 발생합니다.

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우선변제권이 있으면 100% 돌려받나요?

결과만 말하자면 100% 받을 수 있지는 않습니다.
경매로 부동산이 팔리게되면 0순위부터 8순위까지 배당을 받을 수 있습니다.

• 0순위 : 법원, 경매에 쓰인 비용
• 1순위 : 경매에 쓰인 제3자의 비용
• 2순위 : 소액임차인의 최우선변제권, 재해보상금
• 3순위 : 증여세, 재산세, 상속세, 자동차세, 종합부동산세 등 국세 또는 지방세
• 4순위 : 저당권, 전세권, 담보가등기, 확정일자를 갖춘 임차보증금 채권
• 5순위 : 일반임금채권
• 6순위 : 설정일보다 법정기일이 늦은 조세 채권
• 7순위 : 국민연금, 의료보험, 전기세, 수도세, 공과금
• 8순위 : 일반채권

위의 순위대로 차례대로 배당을 받게 됩니다.
우선변제권이 있는경우 4순위에 해당하고, 우선변제권이 없는 경우 8순위에 해당합니다.
우선변제권 유무의 차이는 크기 때문에 확정일자를 받고 우선변제권을 반드시 갖춰야 합니다.

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전입신고 확정일자 효력

이번 글에서 전입신고와 대항력, 확정일자와 우선변제권에 대해 알아보았습니다.
전세사기가 판치는 요즘, 반드시 숙지하시고 보증금 지키시길 바랍니다.

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그렇다면 전입신고와 확정일자는 어떻게 신청해야 할까요?
아래의 글에서는 전입신고 신청방법과 확정일자 받는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전입신고 1분만에 신청하는 방법